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悅飾界智庫丨2018年下半年房地產市場展望

行業資訊

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由悅飾界發布

13日

10月

2018年




總體來看,2018年上半年房地產行業多項指標都好于預期,投資高位趨穩、銷售穩中有升,基本符合調控政策的目標。但房價漲幅擴大、市場秩序較亂、企業資金壓力上升等問題仍較為突出。




下半年,在整體調控不放松的前提下,房地產政策預計會在這幾方面繼續查漏補缺,因城施策措施更加精準。從政策取向上看,差別化調控和保障合理購房需求仍是未來房地產調控的基本,地方政府的政策手段更加多樣化。




同時針對當前房屋庫存持續下降,房價上漲抬頭的新趨勢,去庫存政策將會逐漸淡出,特別是那些供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市,穩定房價將成為政府調控的首要目標。在穩定房價的同時,住房租賃市場開始發力,預計未來租賃型住房供應將會出現“井噴式”增長,住房市場體系更加健全。




從市場的層面看,當前房地產銷售形勢整體較好主要有三方面原因:一是棚改貨幣化提升了三四線城市居民的購買力,二是房價上漲帶來的恐慌性購房以及投資性購房需求上升,三是城市群規劃的推進實施提升了中心城市及周邊城市的區位價值,人口集聚效應增強。下半年,隨著各地穩定房價政策的繼續出臺,房價上漲預期會有所下降,同時棚改在上半年已完成全年目標62.5%的基礎上,棚改貨幣化進程會有所放緩。受多方面因素的影響,預計下半年房地產市場整體會降溫,市場銷售將向理性回歸,城市分化將會加劇。




根據ARIMA預測模型,同時結合我們的分析和判斷,我們對2018年全年的房地產主要指標預測如下:




第一,受房地產調控政策繼續保持高壓和土地購置費用拉動效應下降的影響,投資增速將保持個位數增長。我們仍保留此前對2018年房地產投資走勢保持“高開平走”的基本判斷,預計全年房地產開發投資將增長6.4%左右。




第二,房屋銷售繼續回落,全年商品房銷售面積出現小幅下降,但銷售額仍保持正增長。從近期中央及各地房地產調控政策的取向來看,穩定房價仍是政府調控的首要任務,去庫存的壓力有所減弱,棚改貨幣化進程會略有放緩,預計下半年房屋銷售形勢會有所下滑,全年房屋銷售面積增速將會出現負增長,跌幅在1.5個百分點左右。



第三,土地購置面積和新開工面積保持增長,但增速回落,預計二者增速均在5%以內。上半年,房地產企業購置土地意愿和新開工意愿較強,后期,隨著房地產調控政策的完善,未來商品房銷售形勢并不樂觀,市場預期會制約土地購置和新開工的繼續增長。綜合考慮,預計全年土地購置面積實現26322萬平方米,增長3.2%,保持低速增長。

第四,商品房平均價格漲幅回落。從房價走勢來看,預計隨著房屋銷售面積增速的放緩和房貸實際利率的上行,預計房價上漲的動力會有所減弱,同時對于公證搖號購房政策的不斷完善,投機性需求被迫離場,市場供求矛盾緩解,未來房價漲幅會出現回落,預計全年商品房平均價格漲幅在7%左右。




第五,區域分化特征仍將延續。華中、西南、華東、華南地區整體形勢相對略好,東北、西北、華北地區整體仍然承壓。



詩經云,“七月流火,九月授衣”,這正是下半年房地產市場的貼切寫照。預計在政策和市場雙方力量的共同影響下,市場將會感受到“七月流火秋風起,九月授衣寒意濃”的絲絲涼意,住房供求結構性矛盾有所緩解,企業銷售壓力加大,房價漲幅回落,區域分化特征繼續加強,市場逐步向理性回歸。



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